Ипотечный кризис

– шанс для России

Ипотечный кризис в США, Великобритании, затем во всем западном мире уже два года лихорадит умы экономической тусовки. Он потряс всю мировую банковскую систему, лишил глобальное хозяйство «дешевых длинных денег» из США и Европы. Однако специфика вовлеченности России в мировое хозяйство – сырьевая. Торговля с внешним миром – довольно примитивная: туда сырье, оттуда все необходимое из числа потребительских товаров. При такой схеме кризис мировой банковской системы не только не вредит России, но и является её шансом укрепить свое положение сверхдержавы, более уверенно бросить вызов геополитическим конкурентам.

(Справка: ипотечный кризис в США начался еще в 2006 году. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложивших средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.)

 Ипотечный кризис в Америке и общая нестабильность мировой финансовой системы почти не отразились на российской экономике, считает руководитель миссии Международного валютного фонда в России Пол Томсен. "Плюс для российской экономики, который ее ограждает от воздействия внешних шоков, – высокий уровень валютных резервов и механизм нефтяного стабфонда. Так что неурядицы на рынках, по моему мнению, не представляют сколько-нибудь серьезного риска для России", – сказал он в интервью "Российской газете".

По словам Томсена, "неспокойная ситуация на мировом рынке пока затронула Россию лишь в очень незначительной степени". "Возможно, что в результате сокращения притока капитала рост кредитования в России замедлится. Пока признаков замедления мы не видим", – уточнил он.

Куда большей текущей проблемой для России, полагает глава миссии, является перегрев экономики, вызываемый притоком капитала. "Некоторое его сокращение, которое произошло из-за нестабильности на рынках, приведет к охлаждению экономики", – добавил Томсен.

Почтенный эксперт ещё поскромничал: ипотечный кризис не только «мало повредил», но ещё и здорово помог российской экономике. Он лег пластырем на ее основные язвы. Во-первых, он (или шумиха вокруг него) ещё более сократил желание нашей элиты вывозить капиталы в зарубежные банки, пошатнул бредовый имидж «социального рая» на Западе, возникший в воспаленном мозгу российской интеллигенции. Учитывая, что транснациональные банковские корпорации держат экономику развивающихся стран в плену и в заложниках, любая нестабильность в этом секторе имеет для экономически-депрессивных регионов планеты положительное значение.

Если же ипотечный кризис обрушит российскую систему ипотеки, то большой беды тоже не случится. Для большинства населения РФ жилье и так было недоступно по ценам, и потому отсутствия ипотеки оно даже не заметит. Более того, не будем забывать, что развитие ипотечного кредитования не только не облегчило, а существенно осложнило жилищный вопрос россиян. Если до применения механизма ипотеки цены составляли 1/5 от нынешней цены квартир, то следует признать, что пятикратный рост цен на недвижимость – «заслуга» нашей хищнической ипотеки.

Ситуация с жильём в России не просто сложная, а безумно сложная. В России – абсолютный дефицит квадратных метров, их в 7 раз меньше на душу населения, чем в Европе, а ведь европейцы считают и свое положение неудовлетворительным. В этих условиях из покупателя жилья можно в буквальном смысле «веревки вить»: нет такого унижения, преступления или каторжного труда, на который он не пошел бы для получения заветного ключа. И до появления ипотеки человек выкладывал за квартиру всё, что имел, всё, что только физически готов был выложить. Но и это составляло только 1/5 современной цены…

Можно ли снять с одной овцы пять шкур? «Можно», – с уверенностью ответили финансовые «гении» российской ипотеки. И то, что раньше брали за квартиру вообще, стали брать в качестве первоначального ипотечного взноса!

(Моделирование: вообразите блокадный Ленинград. Продуктов нет – вообще никаких. Люди голодны. Тут появляется некто и предлагает хлеб на вес золота. Люди в отчаянии, они согласны на любую цену. Но вот беда: у них нет столько золота, чтобы взять достаточно хлеба. И тогда этот некто предлагает рассрочку: хлеб берите сразу, а плату вносите в течение 30 лет: там, глядишь, война кончится, всё нормализуется, зарплаты поднимут, вам полегче платить будет.

Вообразили? Вот примерно такая схема работает на рынке российского жилья. Если бы в Ленинграде подобных «предпринимателей» не расстреливал СМЕРШ, то ипотечные платежи за ленинградский хлеб тянулись бы до наших дней…)

Чтобы оценить динамику «аппетита, приходящего во время еды» у хищников жилстроя в наших краях, коснемся авторитетных источников. По данным полномочного представителя Президента РФ в ПФО Александра Коновалова, ещё в 1-й половине 2007 года стоимость жилья на первичном рынке Нижегородской области была 52,4 тыс. рублей за 1 кв. м, что являлось тогда максимальной ценой среди субъектов Приволжского федерального округа. По итогам 1-го полугодия 2007 года средняя цена на первичном рынке жилья в ПФО составляла 33,5 тыс. рублей за 1 кв. м. В Башкортостане этот показатель был равен 35,9 тыс. рублей.

На вторичном рынке жилья в 1-й половине 2007 года наибольшие цены зафиксированы в Удмуртии – 47 тыс. рублей за 1 кв. м, в Башкортостане 46,1 тыс. рублей, в Перми и Нижегородской области – 39 тыс. рублей. Насколько с тех пор положение усугубилось? В Уфе цены квадратного метра жилья выросли до 50 тыс. руб. и выше в непрестижных районах города – Дёме и др., то есть менее чем за год максимум Приволжского федерального округа стал минимумом! Объяснимо ли это реальными, материальными причинами? Естественно, нет, речь идет о рыночной панике и ажиотаже, замкнувшемся в кольцо: рост цен подогревает панику, а паника подогревает рост цен.

 Практика ипотеки в РФ сразу же приобрела антисоциальный характер. Спросят: как же продажа чего-либо в кредит может быть антисоциальной?

Дело в том, что жилье и вообще недвижимость в России, являясь товарами острого дефицита и первой необходимости, были выведены из экономического оборота и вовлечены в коррупционный оборот. Если в нормальном экономическом обороте стоимость товара производится от его материальных компонентов (в нашем случае – стоимости стройматериалов и труда строительных рабочих, а также обслуживающего стройку персонала), то в коррупционном обороте главным компонентом цены выступает подпись-разрешение, пропуск к деятельности. Стоимость как материалов, так и труда в России давно уже имеет в цене на квартиру ничтожный удельный вес.

Между тем реальную материальную, то есть честную, стоимость жилья (материалы + труд + нормальная прибыль) оценить не так уж сложно. Но продавать жильё по честной цене может только государственная строительная фирма, которой землеотвод производится бесплатно (без взяток разрешительным органам) и которая строит по типовому, а не по сверхдорогому уникальному проекту (скрытая форма взятки архитекторам). Государство должно тщательно следить, чтобы цены на жилье у такого продавца складывались не из рыночного ажиотажа, а из реальных материальных затрат. Тогда и частные застройщики вынуждены будут подстраиваться под продиктованные государством условия. Эта простейшая схема преодоления остросоциальной проблемы жилья в РФ, тем не менее, никем не востребована: политическая «элита» России превратила ажиотажный спрос на жильё в свою «дойную корову», строительная коррупция достигла самых верхов.

Жилье стало товаром внерыночным, его цена складывается не из затрат (включающих нормальную прибыль), а из давления на рынок и подогревающего это давление панического ажиотажа. Жильё потеряло и свою исходную функцию – быть местом, где живут, оно стало объектом не проживания семьи, а рыночного маржинального инвестирования.

Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость люди охотно брали ипотечные кредиты, так как любые проценты можно было с лихвой окупить, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15–20 процентов. В России всё было ещё хуже: жилье брали не для того, чтобы жить, а для того, чтобы «прокрутить капитал», «проинвестировать в будущее» или сдать в аренду. Маржа арендодателей превышала любые банковские проценты по вкладам, выгоднее стало сдавать внаем «временно свободную» квартиру, нежели инвестировать накопления в экономику путем вложения их в кредитные институты. В итоге кредитные институты хирели, а паразитарный доход, бесплодный для производительной экономики, рос, подавляя стимулы к труду у населения.

Что происходит сегодня в США? То, о чем мы можем только мечтать в РФ. Рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки всё чаще отказываются выдавать деньги – ведь им самим не платят. В свою очередь инвестбанки всё чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. В принципе «ипотечная лихорадка» – период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, лопнула. Соответственно жильё теперь будет покупать только тот, кому оно действительно нужно, а не тот, кто «размещает в жилье капиталы». В России эти последние довели дело до того, что новостройки пустуют, окна по вечерам не горят ни в одной квартире, а небогатым слоям населения жить негде.

По данным экспертов компании «Мой дом», в первую очередь американский кризис затронет российский вторичный ипотечный рынок. «С большой вероятностью, иностранные инвесторы сократят планируемые объемы инвестиций в российские ипотечные инструменты и скорректируют свои планы по участию в сделках по секьюритизации российских ипотечных активов в 2007–2008 годах». Кроме того, эксперты прогнозируют, что американский сценарий все-таки может повториться в ближайшей перспективе (2–3 года) на первичном ипотечном рынке в ряде российских регионов, затронутых сейчас «ипотечной лихорадкой»…

Но банки России от ипотечного кризиса в любом случае сильно не пострадают. Несмотря на проблемы с заимствованиями как внутри страны, так и за рубежом, проблем с ликвидностью у российских банков пока не наблюдается.

(Справка: несмотря на сложности, рост заимствований за рубежом у российских банков и компаний вырос с июня по сентябрь по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40% и достиг 29 млрд. долларов. Иностранные инвесторы даже стали считать Россию «тихой гаванью» для своих капиталов в бурном море ипотечного кризиса. До тех пор, пока цены на сырье высоки. В случае их падения ситуация может измениться.

Тем более не стоит увлекаться кредитами. Аналитики инвестбанка ING, анализируя финансовую отчетность 17 крупных российских банков, пришли к выводу, что «Русский Стандарт» (РС), «Хоум кредит энд финанс банк» (ХКФБ), «Кредит Европа банк» и банк «Ренессанс кредит» могут в будущем столкнуться с трудностями в рефинансировании своих долгов. Газета.ру в своей статье «Подсели на займы» считает, что «особенно острой становится эта проблема в критической ситуации нехватки ликвидности на мировых рынках, которая привела к повышению стоимости иностранных заимствований».)

Есть ли риск, что из-за кризиса западные государства оттянут свои инвестиции и кредиты в метрополию, нет больше «низких ставок заимствований»? Есть, но и это тоже не беда, напротив – санация. Люди, берущие в долг, должны понимать, что и отдавать долги тоже придется, но государства об этом обычно забывают. Отток западных дешевых денег может оживить российского внутреннего инвестора, дать ему стимул и снижение конкуренции в развитии.

В любом случае следует видеть в западном ипотечном кризисе не проблемы для России, а её шанс: мировое устройство, в котором нам не было места (кроме как места планетарной бочки с керосином), шатается, значит, Россия может занять в нем более почтенное и более достойное её место.

Александр Леонидов

Уфа